Cuando decidimos realizar una inversión sobre un inmueble, comercio o cualquier otro tipo de producto, es necesario calcular cuánto dinero iremos a percibir para nuestros bolsillos. Para ello, es necesario realizar ciertos cáclcuos básicos para saber estos valores y estar más seguros sobre nuestra decisión de inversión. A este cálculo se le llama retorno de inversión o ROI, para sus siglas en inglés. 

El cálculo nos permite tener una imagen más clara sobre la inversión y nos ayuda a tomar decisiones concientes y maduras. La visión clara de las inversiones nos auxilia a evitar que caigamos en estafas o en malas inversiones. Por estos motivos, es de suma importancia tomarse su tiempo y realizar estos cálculos. 

¿Qué es el Retorno de Inversión (ROI)?

El retorno de inversión (ROI) es una métrica que se usa para evaluar la eficiencia de una inversión o para comparar la eficiencia de una serie de inversiones. Es decir, el ROI mide la cantidad de retorno de una inversión, relativa al costo de inversión original. Su resultado se expresa en ratios o porcentajes.

¿Cómo se calcula el ROI?

La forma más simplificada de calcularlo es:

Vamos a desglosar cada uno de estos valores:

• “Valor actual de la inversión” se refiere a los ingresos actuales que obtienes por la inversión.
• “Costo de la Inversión” es el coste total para realizar una determinada inversión.

Es importante destacar que el cálculo del ROI debe adaptarse a cada mercado. No todos los mercados tienen el mismo cálculo del ROI, pues pueden aplicar otras variables que afecten al retorno de la inversión. El descripto es el más básico y general. 

Las inversiones inmobiliarias y el ROI

El ROI de las inversiones inmobiliarias debe de calcularse de forma diferente, pues aplican otras variables que son de suma importancia para considerar si un apartamento o casa es rentable para el inversor. El tiempo es una variable de suma importancia que afecta a todos los valores, tanto costos como ingresos y por ello el ROI para este mercado debe de considerarse como:

Ejemplo de uso del ROI para inmuebles.

Para hacer más claros hagamos el ejemplo de cómo podemos utilizar éste cálculo. Por ejemplo, tenemos dos posibles apartamentos que nos gustaría invertir nuestro dinero: 

-> Apartamento A que nos cuesta 90.000 USD con un alquiler esperado de 450 dólares mensuales 

-> Apartamento B que nos cuesta 110.000 USD con un alquiler esperado de 520 dólares mensuales.

En nuestro ejemplo, para calcular el ROI, debemos de calcular primero la utilidad mensual. La utilidad mensual es el ingreso mensual obtenido por la renta del apartamento, menos los costos asociados por poseer el inmueble, como cuota mensual de la hipoteca, impuestos, luz, agua, etc. 

Supongamos que:

• Costo mensual Apartamento A: 80 USD
• Costo mensual Apartamento B: 90 USD

Entonces: 

• Utilidad mensual del Apartamento A: 450 – 80 = 370 USD.
• Utilidad mensual del Apartamento B: 520 – 90 = 430 USD.

Una vez que tenemos esta información, podemos utilizar nuestra fórmula del ROI. Por eso:

Apartamento A:

370 x 12 meses = 4440

100 / 90.000 = 0.00111

4440 x 0.00111 = 4.92% (ROI)

Esto quiere decir que el porcentaje de recuperación de la inversión es de 4.92% en un año.

Apartamento B:

430 x 12 meses = 5160

100 / 110.000 = 0.0009

5160 x 0.0009 = 4.64% (ROI)

Esto quiere decir que el porcentaje de recuperación de la inversión es de 4.64% en un año.

Como podemos ver, a pesar de que el Apartamento A tiene un menor ingreso por renta mensual, nos conviene más ya que el tiempo de espera para que cubra los costos iniciales es menor. 

De modo adicional, podemos realizar el siguiente cálculo para saber cuanto tiempo debemos de esperar para recuperar el capital invertido. Para ello realizamos la siguiente cuenta:

Utilizando este cálculo con nuestro apartamento ganador, nos quedaría de la siguiente manera:

90.000 / 370 = 243 meses

Si deseamos anualizar este valor, podemos dividir este valor por 12. Así llegaríamos al valor de 20 años para recuperar el monto inicial invertido. 

Un análisis más profundo sobre éste último punto podemos ver en que en el Apartamento A podemos obtener el retorno de la inversión más rápido. Sin embargo, una vez completado el retorno de la inversión en ambos inmuebles, el Apartamento B nos proveerá de mayores utilidades a nuestras cuentas. Es la decisión del inversos que es lo que deberá priorizar, si la velocidad del retorno de la inversión o las utilidades futuras después del ROI. 

¿Qué otros factores pueden afectar el retorno de la inversión de mi inmueble?

Algunos factores pueden influir sobre nuestro inmueble a lo largo del tiempo y el cálculo original de nuestro ROI puede verse afectado. Es por ello que necesitamos de estar pendientes a factores del ambiente que puedan repercutir sobre los costos, ganancias y utilidades de nuestra propiedad. Algunos ejemplos que podrían causar cambios importantes son:

• Zona o barrio del inmueble. La zona y los cambios en esta son un factor clave que repercute sobre el valor de nuestra propiedad. La seguridad en la zona, espacios públicos, otras construcciones o cualquier otro elemento que pueda agregarle o quitarle atractivo a nuestra propiedad, debe de ser considerado como un riesgo o fortaleza.

• Cuidado del inmueble. Cuidar de nuestra propiedad es de suma importancia, pues no queremos que se desvalorice con el paso del tiempo y con la falta de mantenimiento. En cambio, un inmueble cuidado y moderno puede ayudarnos a demandar rentas mayores

• Cambios en el valor de la propiedad. Con el paso del tiempo la tasación de nuestro inmueble puede variar y debemos de tener presente este elemento. 

Conclusiones

El cálculo del ROI nos provee la posiblidad de analizar nuestras inversiones de forma más exhaustiva y tomar mejores decisiones de inversión. 

El cálculo debe de adaptarse para cada mercado y el presentado inicialmente es generalista. Cada mercado cuenta con variables propias que pueden afectar el cálculo del ROI y por ello es bueno ajustar el cálculo para nuestra situación particular. 

En nuestro ejemplo, calculamos el ROI para observar la diferencia que existe entre dos apartamentos y cuál nos convendría más. Asimismo, vimos cuales son los posibles factores que pueden afectar el cálculo del ROI para los inmuebles a lo largo del tiempo.